Společenství vlastníků jednotek
CO JE SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ JEDNOTEK?
Společenství vlastníků jednotek (dále jen SVJ) je speciálním typem právnické osoby upraveným novým občanským zákoníkem. Může nabývat majetek se kterým může rovněž nakládat, ale jen za účelem správy domu a pozemku. Nemůže však podnikat, nebo se na podnikání žádným způsobem podílet. Být členem SVJ je vázáno k vlastnictví jednotky. SVJ podle nové úpravy již nevzniká automaticky, ale vlastníci musí provést aktivní kroky k jeho založení. Proces vzniku společenství je tvořen dvěma kroky a to založením a vznikem.
ZALOŽENÍ SVJ
Založení SVJ nastává přijetím stanov a vzniká zápisem do rejstříku společenství vlastníků, který vedou rejstříkové soudy. K založení společenství může dojít dvěma způsoby. Tím prvním se stanovy uvedou rovnou do prohlášení vlastníka a druhým způsobem se stanovy přijmou v rámci zakladatelského právního jednání vlastníků jednotek. Notářským zápisem se sepíší stanovy, které schválili vlastníci všech jednotek. Povinně bude SVJ vznikat v domě s minimálně pěti jednotkami ve vlastnictví tři odlišných majitelů. K založení SVJ může dojít i dobrovolně, když nebude nikdo z vlastníků proti. K dobrovolnému založení dochází hlavně z důvodu možnosti zavést tzv. dělenou odpovědnost. V rámci dělené odpovědnosti ručí vlastník jen za dluhy SVJ v poměru podle velikosti svého podílu na společných částech domu. Nedomluví-li se vlastníci a k založení SVJ nedojde, vznikne tzv solidární odpovědnost, kdy každý z vlastníků za dluhy odpovídá v plném výši stejně tak, jako kdyby povinný byl on sám.
ZMĚNA STANOV SVJ
Stanovy SVJ musí být dány do souladu s donucujícím ustanovením nového občanského zákoníku do konce roku 2016. Kdyby stanovy nebyly ve stanovené lhůtě přizpůsobeny, vyzve rejstříkový soud tuto povinnost splnit s poskytnutím dodatečné lhůty. Není-li lhůta dodržena, je právem soudu SVJ zrušit. Koncem roku 2015 uplynula lhůta těm společenstvým, jejichž název obsahoval pouze slovo společenství, nikoliv slovní spojení společenství vlastníků, aby své stanovy podle nové úpravy změnily.
Stanovy odporující novému občanskému zákoníku, je tedy nutné přizpůsobit, nabízí se ale otázka, zda to musí být notářským zápisem. Usnesení vydané dne 28.8.2015 Vrchním soudem v Praze, sp. zn. 7 Cmo 79/15 stanoví nutnost notářského zápisu o změně stanov jen pro SVJ, která vznikla po 1. 1. 2014, nikoliv pro ta, která vznikla dříve.
Upozorňujeme však na nejednotnost soudní praxe v této otázce, takže nelze s jistotou říci, že zápis bude proveden, pokud nebude formou notářského zápisu.
STANOVY SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ JEDNOTEK
Stanovy SVJ je tedy potřeba dát do souladu zejména v těchto bodech:
1) název SVJ musí obsahovat slovní spojení „společenství vlastníků” a musí být označen dům, pro který vzniklo,
2) sídlo SVJ by mělo být v domě, pro které společenství vzniklo, pokud to však nelze, tak na jiném místě k tomu vhodném,
3) je potřeba vymezit členská práva a povinnosti vlastníků jednotek a způsob jakým svá práva uplatňují,
4) detailněji je třeba také určit orgány, jejich působnost, způsob jakým se budou svolávat, určit počet členů volených orgánů a délku jejich funkčního období, stejně tak způsob svolávání, jednání a usnášení,
5) novým požadavkem je určit první členy statutárního orgánu, kteří tím pádem budou ve stanovách figurovat již napořád, přestože jeho členy již třeba nebudou
6) povinnou náležitostí stanov se stávají také pravidla upravující správu domu a pozemku a užívání společných částí, která se již nebudou upravovat pouze domovním řádem,
7) nutné je upravit pravidla pro tvorbu rozpočtu společenství, pro příspěvky na správu domu a úhradu cen služeb a pro způsob určení jejich výše, placené jednotlivými vlastníky jednotek.
SHROMÁŽDĚNÍ SVJ
Shromáždění zůstává i nadále nejvyšším orgánem SVJ. Vlastníci, kteří mají většinou hlasů jsou nezbytní k tomu, aby se shromáždění mohlo usnášet. K tomu, aby bylo nějaké rozhodnutí přijato je potřebný souhlas většiny vlastníků jednotek, kteří budou přítomni. Stanovy si lze upravit a domluvit i jiný minimální počet hlasů, který však musí být vyšší, než ten, který je předepsaný zákonem. Tato novinka, kterou přinesl nový občanský zákoník vznikla zejména proto, že mnoho vlastníků se shromáždění neúčastnilo a bylo tak těžké některá rozhodnutí odhlasovat. Novinkou je také možnost hlasování i mimo shromáždění společenství vlastníků tvz. per rollam v písemné formě. Hlasuje se tak pokud svolané shromáždění není kvůli nízké účasti usnášeníschopné a jinak je možné mimo zasedání rozhodnout je-li tato možnost dána stanovami.
Proč se obrátit zrovna na naší advokátní kancelář? Protože Vám nabízíme své služby a asistenci při zakládání SVJ, které je vzhledem ke své složitosti a administrativní náročnosti lepší svěřit odborníkům. Vypracujeme stanovy společenství, vyhotovíme pro Vás prohlášení vlastníka, kterým dojde k vymezení jednotlivých jednotek. Pokud se tedy chystáte přizpůsobit své stanovy SVJ novému znění, se vším Vám pomůžeme a opatříme i služby notáře. Neváhejte proto kontaktovat naši advokátní kancelář.